磋 商 文 件

采購編號：BGPC-C20041

項目名稱：中環辦公樓物業服務項目

北京市政府采購中心

二○二○年八月

目 錄

TOC \o "1-1" \h \u 第一部分 磋商邀請 2

第二部分 報價人須知前附表 4

第三部分 報價人須知 11

第四部分 采購需求 23

第五部分 評分標準和評分方法 43

第六部分 政府采購合同 46

第七部分 響應文件格式 57

磋商邀請

北京市政府采購中心(以下簡稱采購中心)受北京市人民政府機關事務管理辦公室的委托，對下述服務進行國內競爭性磋商。現邀請符合本磋商文件規定條件的合格報價人前來磋商。

1、??項目基本信息

2、??合格報價人的條件：詳見磋商文件第三部分

3、??磋商文件獲取方式和期限

???采用推薦形式邀請供應商的：

獲取方式：采購中心根據采購人和評審專家確定的邀請供應商名單提供磋商文件及邀請函。

4、??響應文件送達、截止時間及地點

響應文件送達時間：2020年 9 月 2 日 上午9:00-9:30（北京時間）。

送達截止及磋商時間：2020年 9 月 2 日 上午9:30（北京時間）。

送達響應文件地點：北京市豐臺區玉林里45號騰飛大廈北京市政府采購中心二層第一開標廳（201室）

①逾期送達或不符合規定的響應文件恕不接受。

②須報價人的法定代表人或其授權的報價人代表提交響應文件并參加磋商，請攜帶相關授權文件及有效身份證明。

因疫情防控需要，僅允許報價人的授權代表1人參加磋商，并提交疫情防控承諾書。

5、??聯系信息

集中采購機構聯系信息

集中采購機構名稱：北京市政府采購中心

地址：北京市豐臺區玉林里45號騰飛大廈

郵政編碼：100069

聯系人：胡俊婷

電話：010-83916677

傳真：010-83916674

網址：http://bgpc.beijing.gov.cn

采購人聯系信息

采購人名稱：北京市人民政府機關事務管理辦公室

聯系人：吳楠

電話：83978426

地址：北京市西城區槐柏樹街2號

報價人須知前附表

磋商文件中所有帶*條款均為實質性響應條款，響應文件須完全響應，未實質響應的，按照無效響應文件處理。

報價人須知

1總則

1.??定義：

1.1??“采購人”名稱詳見磋商文件第一部分。

1.2??“潛在報價人”指符合《中華人民共和國政府采購法》及相關法律法規和本磋商文件的各項規定，且按照本項目磋商公告及磋商文件規定的方式獲取磋商文件的供應商。

1.3??“報價人”指符合《中華人民共和國政府采購法》及相關法律法規和本磋商文件的各項規定，按照本項目磋商公告及磋商文件規定的方式獲取磋商文件并參加磋商的供應商。

1.4??磋商文件中所述的指定媒體指中國政府采購網（http://www.ccgp.gov.cn）及北京市政府采購網（http://www.ccgp-beijing.gov.cn）。

1.5??本項目需要落實的政府采購政策詳見磋商文件對應條款。

1.6??采購中心對本磋商文件的各項條款具有解釋權。

2.??合格報價人的條件

2.1??在中華人民共和國境內注冊，具有本項目生產、制造、供應或實施能力，符合、承認并承諾履行本磋商文件各項規定的供應商。

2.2??報價人應遵守中華人民共和國有關的國家法律、法規和條例。

2.3??報價人應具備《中華人民共和國政府采購法》及相關政府采購法律法規和本磋商文件中規定的參加政府采購活動的供應商應當具備的條件：

（1）??具有獨立承擔民事責任的能力；

（2）??具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；

（3）??具有履行合同所必需的設備和專業技術能力；

（4）??具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；

（5）??參加此項采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄；

（6）??法律、行政法規規定的其他條件；

（7）??具有報價人須知前附表第二條規定的其他相關資質條件。

2.4??采用發布公告形式邀請供應商的，報價人須按照磋商公告及磋商文件要求，自磋商公告發布之日起，在規定的時間內持報價人自身的CA數字認證證書（或原北京一證通數字證書）登錄北京市政府采購中心網站（bgpc.beijing.gov.cn）本項目磋商文件，否則其報價無效。

2.5??采用推薦形式邀請供應商的，報價人須為被邀請的供應商，否則其報價無效。

2.6??單位負責人為同一人或者報價存在直接控股、管理關系的不同供應商，不得同時參加本項目磋商。

2.7??為本項目提供整體設計、規范編制或者項目管理、監理、檢測等服務的供應商，不得參加本項目磋商。

2.8??通過資格預審方式確定合格報價人的項目，資格預審合格的報價人在評審階段資格發生變化的，應當以書面形式通知采購中心和采購人。

2.9??報價人不得被列入相關部門規定的失信被執行人、重大稅收違法案件當事人名單、政府采購嚴重違法失信行為記錄名單。

2.10??以聯合體形式參加政府采購活動的，聯合體各方不得再單獨參加或者與其他供應商另外組成聯合體參加同一合同項下的政府采購活動。

3.??磋商費用

3.1??報價人應承擔所有與準備和參加磋商有關的費用，采購中心和采購人在任何情況下均無義務和責任承擔相關費用。

3.2??采購中心提供磋商文件免費或獲取，且不收取成交服務費。

2磋商文件

4.??磋商文件

4.1??磋商文件由下列七部分內容組成：

第一部分 磋商邀請；

第二部分 報價人須知前附表；

第三部分 報價人須知；

第四部分 采購需求；

第五部分 評分標準和評分方法；

第六部分 政府采購合同；

第七部分 響應文件格式。

5.??報價前磋商文件的澄清和修改

5.1??任何已按規定程序或獲取磋商文件的潛在報價人，均可向采購人要求對磋商文件進行澄清或修改。

5.2??采購人或者采購中心可以對已發出的磋商文件進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內容為磋商文件的組成部分。

5.3??澄清或者修改的內容可能影響響應文件編制的，應當在提交響應文件截止時間至少5日前，在指定媒體上以發布公告的形式通知或獲取磋商文件的潛在報價人，不足5日的，應當順延提交響應文件的截止時間。

3響應文件

6.??報價范圍、響應文件的語言和計量單位

6.1??報價人可以對磋商文件的其中一包或幾包或全部包進行報價，但投標報價須包含一包中采購需求所列的全部內容，不得將一包中的內容拆開報價，拆開報價的，作無效報價處理。

6.2??報價人提交的響應文件（包括技術文件和資料、圖紙中的說明）以及報價人與采購中心就有關磋商的所有來往函電均應使用中文簡體字。

6.3??原版為外文的證書類文件，以及由外國人作出的本人簽名、外國公司的名稱或外國印章等可以是外文，但應當提供中文翻譯文件并加蓋報價人公章。必要時磋商小組可以要求報價人提供附有公證書的中文翻譯文件或者與原版文件蓋章相一致的中文翻譯文件。

原版為外文的證書類、證明類文件，與報價人名稱或其它實際情況不符的，報價人應當提供相關證明文件。

6.4??響應文件所使用的計量單位，應使用國家法定計量單位。

7.??響應文件的組成及相關內容要求

7.1??報價人應詳細閱讀磋商文件的全部內容。磋商文件中所有帶*條款均為實質性響應條款，響應文件須完全響應，未實質響應的，作無效響應文件處理。

7.2??響應文件分為商務部分和技術部分。

商務部分指報價人提交的證明其有資格參加磋商和成交后有能力履行合同的文件。技術部分指報價人提交的能夠證明報價人提供的貨物及服務符合磋商文件規定的文件。本次磋商，報價人應按報價人須知前附表第二至三條規定提交商務、技術部分文件和需要報價人自行編寫的其他文件（具體填寫要求詳見磋商文件第七部分 響應文件格式）。 上述的相關文件，可以是文字資料、圖紙和數據。

7.3??響應文件的裝訂。

為便于評審及規范統一，建議響應文件規格為A4幅面。響應文件根據磋商文件第二部分 報價人須知前附表及第七部分 響應文件格式規定的順序和格式，統一編目編碼后裝訂，裝訂形式建議為膠裝。響應文件按照環保節約原則，具備條件的文檔建議可雙面打印。

7.4??響應文件的封面內容。

響應文件的封面上應寫明：①響應文件正本（或副本）、②采購編號、③項目名稱、④包號（如有分包的項目填寫）、⑤報價人名稱。

7.5??凡本磋商文件中提及的原件均應裝訂在正本中，副本可為正本的復印件。若副本和正本不符，以正本為準。

7.6??對于磋商文件中提及的復印件要求，照片件、掃描件、影印件、截圖件等與其具有同等效力。

7.7??響應文件中所提供的資料均應真實有效，無效的文件視為未提供。

8.??報價

（1）??所有報價無特殊要求的均以人民幣元為計算單位。

（2）??采購人不得向供應商索要或者接受其給予的贈品、回扣或者與采購無關的其他商品、服務。

（3）??本項目所涉及的運輸、施工、安裝、集成、測評、測試、調試、驗收、培訓、備品和工具、保險、售后服務、稅款、質檢、行政許可及相關證書等費用均包含在報價中。

（4）??本次磋商不接受可選擇或可調整的方案和報價，任何有選擇的或可調整的方案和報價將被視為非實質性響應報價而作無效響應文件處理。

（5）??磋商小組認為報價人的報價明顯低于其他通過符合性審查報價人的報價，有可能影響產品質量或者不能誠信履約的，應當要求其在磋商現場合理的時間內提供書面說明，必要時提交相關證明材料；報價人不能證明其報價合理性的，磋商小組應當將其作為無效響應文件處理。

（6）??最低報價不能作為成交的保證。

9.??響應文件的有效期

9.1??本項目響應文件的有效期詳見報價人須知前附表第十條。有效期短于該規定期限的報價無效。

9.2??采購中心可根據實際情況，在響應文件有效期截止之前，征詢報價人是否同意延長響應文件的有效期，報價人同意延長的須作出書面聲明。在延長的響應文件有效期內，報價人將不會被要求和允許修正其報價。

10.??響應文件的簽署及其他規定

10.1??組成響應文件的各項文件均應遵守本條。

10.2??報價人須根據磋商文件要求簽字或加蓋報價人公章。

10.3??本磋商文件中所要求加蓋的報價人公章是指與報價人名稱全稱相一致的“行政公章”，不得加蓋其它“合同專用章、投標專用章、財務專用章”等非行政公章；簽字是指簽字或名章。不符合本條規定的響應作無效響應文件處理。

4報價材料的提交

11.??響應文件的密封及標記

11.1??響應文件正本、副本等應分別裝袋密封：

（1）??正本密封袋：內裝紙質響應文件正本。封口處加蓋報價人公章。封皮上寫明：①響應文件正本、②采購編號、③項目名稱、④包號（如有分包的項目填寫）、⑤報價人名稱、⑥磋商時啟封。

（2）??副本密封袋：內裝紙質響應文件副本。封口處加蓋報價人公章。封皮上寫明：①響應文件副本、②采購編號、③項目名稱、④包號（如有分包的項目填寫）、⑤報價人名稱、⑥磋商時啟封。

11.2??如果報價人未對響應文件密封、蓋章的，采購中心將予以拒絕。

12.??響應文件提交截止時間

12.1??響應文件須按照磋商文件規定的提交時間、地點送達。在提交截止時間以后送達的響應文件，采購中心將予以拒絕。

13.??響應文件的補充、修改和撤回

13.1??在響應文件提交截止時間前，報價人可對響應文件進行補充、修改，補充、修改的內容作為響應文件的組成部分。響應文件如有補充、修改，須由法定代表人或其授權的報價人代表在補充或修改處簽字并加蓋報價人公章，否則作無效響應文件處理。

13.2??在響應文件提交截止時間前，報價人可對所提交的響應文件進行撤回。報價人撤回響應文件的要求應由法定代表人或其授權的報價人代表簽字確認。

13.3??在響應文件提交截止時間后，報價人不得對其響應文件做任何修改。

14.??采購中心按照磋商文件的規定，在提交響應文件截止時間的同一時間和預先確定的地點組織磋商，參加磋商的報價人授權代表應簽名報到以證明其出席。

5磋商和評審

15.??抽取評審專家及組建磋商小組

15.1??采購人根據有關法律法規、本磋商文件的規定及項目特點隨機抽取評審專家。

15.2??本項目根據有關法律法規、本磋商文件的規定及項目特點組建磋商小組。

16.??評審

16.1??資格性審查和符合性審查。??

（1）??資格性審查。依據法律法規和磋商文件的規定，對響應文件中的商務文件等進行審查，以確定報價人是否具備磋商資格。?

（2）??符合性審查。依據法律法規和磋商文件的規定，從響應文件的有效性、完整性和對磋商文件的響應程度進行審查，以確定是否對磋商文件的全部實質性要求作出響應。?

16.2??磋商小組要審查每份響應文件是否實質上響應了磋商文件的要求。實質上沒有響應磋商文件要求的作無效響應文件處理。報價人不得通過修正或撤銷不符之處而使其響應文件成為實質上響應的文件。如發現下列情況之一的，其響應文件將被拒絕或認定為無效響應文件：

（1）??不具備磋商文件中規定的資格要求的；

（2）??未對磋商文件中規定所有帶*部分的條款作出實質性響應的，包括其中未按規定簽字、蓋章的；

（3）??屬于磋商文件中規定的作無效響應文件或無效報價處理情形的；

（4）??響應文件未按磋商文件的規定密封導致其響應文件有可能被泄露或者提前開啟的；

（5）??最后報價超出采購預算的；

（6）??報價未按照磋商文件規定的格式報價導致無法履行合同的；

（7）??不符合磋商文件中有關分包、轉包規定的；

（8）??不符合法律、法規和磋商文件中規定的其他實質性要求的。

16.3??響應文件報價出現前后不一致的，按照下列規定修正：

（一）大寫金額和小寫金額不一致的，以大寫金額為準；

（二）單價金額小數點或者百分比有明顯錯位的，以總價為準，并修改單價；

（三）總價金額與按單價匯總金額不一致的，以單價金額計算結果為準。

同時出現兩種以上不一致的，按照前款規定的順序修正。

修正后的報價按照本磋商文件17.2條的規定經報價人確認后產生約束力，報價人不確認的，其報價無效。

17.??響應文件的澄清

17.1??磋商小組有權要求報價人對響應文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤等內容作必要的澄清、說明或者補正。

17.2??報價人的澄清應在磋商小組規定的時間內以書面方式進行，并作為響應文件內容的一部分，由其法定代表人或其授權代表簽字。澄清、說明或者補正不得超出響應文件的范圍或者改變響應文件的實質性內容。報價人拒不按照要求對響應文件進行澄清、說明或者補正的，磋商小組可拒絕該報價。

18.??磋商

18.1??磋商小組與通過資格性和符合性審查的報價人分別進行磋商。

18.2??在磋商中，磋商的任何一方不得透露與磋商有關的其他供應商的技術資料、價格和其他信息。

18.3??磋商小組根據項目情況可進行一輪或多輪磋商。

18.4??在磋商過程中，磋商小組可以根據磋商文件和磋商情況實質性變動采購需求中的技術、服務要求以及合同草案條款，但不得變動磋商文件中的其他內容。實質性變動的內容，須經采購人代表確認。對磋商文件作出的實質性變動是磋商文件的有效組成部分，磋商小組將及時以書面形式同時通知所有參加磋商的報價人。

18.5??報價人應當按照磋商文件的變動情況和磋商小組的要求重新提交響應文件，并由其法定代表人或授權代表簽字或者加蓋公章。由授權代表簽字的，應當附法定代表人授權書。供應商為自然人的，應當由本人簽字并附身份證明。

18.6??磋商文件能夠詳細列明采購標的的技術、服務要求的，磋商結束后，磋商小組應當要求所有實質性響應的報價人在規定時間內提交最后報價，提交最后報價的報價人不得少于3家。

18.7??磋商文件不能詳細列明采購標的的技術、服務要求，需經磋商由報價人提供最終設計方案或解決方案的，磋商結束后，磋商小組應當按照少數服從多數的原則投票推薦3家以上報價人的設計方案或者解決方案，并要求其在規定時間內提交最后報價。

18.8??如磋商中出現符合《財政部關于政府采購競爭性磋商采購方式管理暫行辦法有關問題的補充通知》（財庫〔2015〕124號）中的情形，則按財政部通知要求執行。

18.9??最后報價是報價人響應文件的有效組成部分。

18.10??已提交響應文件的供應商，在提交最后報價之前，可以根據磋商情況退出磋商。

19.??綜合評分

19.1??經磋商確定最終采購需求和提交最后報價的報價人后，由磋商小組采用綜合評分法對提交最后報價的報價人的響應文件和最后報價進行綜合評分。具體評審原則、方法和成交條件詳見磋商文件第五部分 評分標準和評分方法。

20.??確定成交人

20.1??磋商小組應當根據綜合評分情況，按照評審得分由高到低順序推薦3名以上成交候選人，并編寫評審報告。評審得分相同的，按照最后報價由低到高的順序推薦。評審得分且最后報價相同的，按照技術指標優劣順序推薦。

20.2??采購人從評審報告提出的成交候選人中，按照排序由高到低的原則確定成交人。

21.??磋商過程要求

21.1??在磋商期間，報價人企圖影響采購中心或磋商小組公正性的任何活動，將導致報價無效，并由其承擔相應的法律責任。

22.??有下列情形之一的，視為報價人串通報價，其報價無效：

（1）??不同報價人的響應文件由同一單位或者個人編制；

（2）??不同報價人委托同一單位或者個人辦理報價事宜；

（3）??不同報價人的響應文件載明的項目管理成員或者聯系人員為同一人；

（4）??不同報價人的響應文件異常一致或者報價呈規律性差異；

（5）??不同報價人的響應文件相互混裝；

23.??在磋商采購中，出現下列情形之一的，將終止競爭性磋商采購活動：

（1）??因情況變化，不再符合規定的競爭性磋商采購方式適用情形的；

（2）??出現影響采購公正的違法、違規行為的；

（3）??除《政府采購競爭性磋商采購方式管理暫行辦法》第二十一條第三款規定的情形外，在采購過程中符合要求的供應商或者報價未超過采購預算的供應商不足3家的。如磋商中出現符合《財政部關于政府采購競爭性磋商采購方式管理暫行辦法有關問題的補充通知》（財庫〔2015〕124號）中的情形，則按財政部通知要求執行。

6成交通知

24.??成交通知

24.1??成交人確定后,采購中心將在指定媒體上發布成交公告，同時以書面形式向成交人發出成交通知書。根據政府采購法實施條例的要求，成交公告中須公示主要成交標的的名稱、規格型號、數量、單價、服務要求等（公示內容為成交人響應文件中分項報價表或磋商中形成的相關承諾等掃描件）。

24.2??成交通知書是合同的組成部分。

7簽訂合同

25.??簽訂合同

25.1??成交人應在政府采購相關法律法規規定的時間內與采購人簽訂成交合同。所簽訂的合同不得對磋商文件確定的事項和成交人響應文件作實質性修改。采購人不得向成交人提出任何不合理的要求作為簽訂合同的條件。

25.2??評審過程中的有關澄清、說明或者補正文件的內容均為簽訂政府采購合同的依據。

25.3??因質疑投訴、不可抗力或成交人不能履約等情形，采購人保留按相關政府采購法律法規及磋商小組評審的推薦順序與其他合格的候選供應商簽訂合同的權利。

25.4??合同簽訂后交采購中心存檔1份。

8質疑

26.??質疑

26.1??供應商認為采購文件、采購過程、中標或者成交結果使自己的權益受到損害的，可以在知道或者應知其權益受到損害之日起7個工作日內，以書面形式提出質疑。

26.2??供應商對采購文件中涉及的采購需求、評審標準、合同等由采購人提出的內容及采購結束后采購結果提出質疑的、或供應商提出的質疑事項涉及采購人與采購中心就本項目簽署的政府采購委托代理協議中涉及采購人義務事項的，由采購人受理并負責答復；供應商對政府采購法律法規中規定的政府采購組織程序提出質疑的、或供應商提出的質疑事項涉及采購人與采購中心就本項目簽署的政府采購委托代理協議中涉及采購中心義務事項的，由采購中心受理并負責答復。

26.3??供應商應在法定質疑期內一次性提出針對同一采購程序環節的質疑。

26.4??提出質疑的供應商應當是參與本項目采購活動的供應商。

26.5??以聯合體形式參加政府采購活動的，其質疑應當由組成聯合體的所有供應商共同提出。

26.6??供應商提出質疑應當提交質疑函和必要的證明材料。質疑函應當包括下列內容：

（一）供應商的姓名或者名稱、地址、郵編、聯系人及聯系電話；

（二）質疑項目的名稱、編號；

（三）具體、明確的質疑事項和與質疑事項相關的請求；

（四）事實依據；

（五）必要的法律依據；

（六）提出質疑的日期。

供應商為自然人的，應當由本人簽字；供應商為法人或者其他組織的，應當由法定代表人、主要負責人及其授權代表簽字或者簽章，并加蓋供應商公章。

26.7??供應商可以委托代理人進行質疑。其授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、具體權限、期限和相關事項。供應商為自然人的，應當由本人簽字；供應商為法人或者其他組織的，應當由法定代表人、主要負責人簽字或者簽章，并加蓋供應商公章。

代理人提出質疑，應當提交供應商簽署的授權委托書原件。

26.8??供應商提出質疑的須按磋商文件規定格式由法定代表人或其授權代表當面提交質疑函原件和法定代表人授權委托書原件（如非法定代表人提交質疑函時提供），并出示法定代表人或其授權代表的身份證原件。

26.9??供應商不得進行虛假、惡意的質疑，不得擾亂政府采購正常的工作秩序。

26.10??不符合上述26.2-26.9條規定的質疑函不予受理。

26.11??供應商如果捏造事實、提供虛假材料或者以非法手段取得證明材料進行質疑的，或在質疑過程中采取不正當手段詆毀、排擠其他供應商的，將報請有關部門查處。如情況屬實，將列入不良行為記錄名單，在一至三年內禁止參加政府采購活動等處罰，情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

質疑函格式：

政府采購項目質疑函

一、質疑供應商基本信息

質疑供應商名稱：

地址：

郵編：

法定代表人：

聯系電話：

授權代表：

手機：

傳真：

二、質疑項目基本情況

質疑項目的名稱：

質疑項目的采購編號：

包號：

采購文件獲取日期：

質疑事項分類：

□采購文件

□采購過程

□中標、成交結果

□采購執行程序

□上述四項之外的其他事項

三、質疑事項具體內容

質疑事項1：

事實依據：

法律依據：

質疑事項2

……

四、與質疑事項相關的質疑請求

請求：

法定代表人簽字（簽章）：

授權代表簽字：

公章：

提交日期：

采購需求

一、物業項目概況

項目名稱: 中環辦公樓物業服務

地點: 西城區棗林前街70號

中環辦公樓是北京市政府部分委辦局綜合辦公所在地。于2004年10月竣工交付使用。該項目占地 1.5萬平方米，其中：庭院面積0.4萬平方米；綠化面積0.2萬平方米。

辦公樓建筑面積總計 9.5萬平方米。由A、B兩棟辦公樓及裙房組成（辦公樓地上17層、地下3層），其中：地上5.5萬平方米，地下4萬平方米；使用面積7.3萬平方米。

公共區域面積 3.3萬平方米，含大廳、樓梯間、走廊等處面積；會議室20間、接待室4間；衛生間94間、開水間41間。

地下和地面停車泊位693個，總面積3.2萬平方米。地下一至三層停車庫停車泊位536個， 3萬平方米，限高1.8米，其中：地下一層停車泊位71個，地下二層停車泊位312 個，地下三層停車泊位147個；地面停車泊位車位128個，0.16萬平方米。

二、辦公樓設備設施狀況：

（一）電氣系統

含強電間、各類低壓配電箱柜及動力、照明系統，以及室外泛光照明系統、庭院照明系統。

（2）??給排水系統

1.市政管網兩路供水，最大供水量250噸/小時。分別引入地下三層500立方米的生活和消防蓄水池，四層以下由地下三層一套變頻水泵（一用三備）供水；五層以上由地下三層的一套變頻水泵（一用一備）打入A、B座18層生活水箱，再由穩壓泵向各樓層供水。

2.消防水從地下三層消防蓄水池引出，一路供四層以下消火栓系統、自動噴淋系統、水噴霧系統使用；另一路供四層以上消火栓系統、自動噴淋系統。18層設備間有2座消防水箱。

3.直飲水：直飲水機組設置在地下一層，向各樓層電熱水器供水。電熱水器共41臺。

4.排水：污水池12個，污水泵24臺，一層以上樓層污水分別排向東、西化糞池，再引入市政管網；一層以下污水先匯入地下三層12個污水池，由污水提升泵（一備一用）排入東、西化糞池，再引入市政管網。

5.雨水：雨水采用內排水方式通過8個過井直接排向市政管網，雨、污水分流。

6.中水：由南區機組分別引入A、B座18層水箱間中水箱，通過穩壓泵供給各樓層衛生間沖洗用水；綠地灌溉用水由機組直接供給。

（三）中央空調系統

制冷機組設在辦公樓地下三層（由南區負責運行），樓內制冷方式為新風加風機盤管系統，局部為全新風系統。樓內共有空調機房49間，包含新風機組46臺、空調機組19臺、風機盤管930臺。

（4）??避雷系統

使用浪涌保護器478個。

（五）樓宇自控系統

由通訊控制器，現場控制器，傳感器和執行機構等軟硬件組成。監控新風機系統、空調系統、送排風系統，監測室外溫濕度、給排水系統、變配電系統、電梯系統及冷熱源系統。

（六）電梯系統

目前投入使用的共計13部電梯（12部蒂森電梯，1部東芝電梯），其中包含客梯9部（含3部低梯）、消防梯2部、貨梯2部。

（七）消防系統

包括消防監測報警裝置、消防水系統、機械防排煙設備、消防應急廣播設備。

消防監測報警裝置。智能型火災自動報警柜2臺、自動報警聯動柜2臺、可燃氣體探測器30個、煙感探測器1980個、溫感探測器774個、手動報警按鈕296個、警鈴70個、消防專用插孔電話296個。

消防水系統。消防栓水泵6臺（主樓消防水泵2臺，裙房及地下各層消防水泵2臺，室外消火栓水泵2臺）、噴淋水泵4臺、穩壓泵4臺、水噴霧泵2臺、水泵接合器 8套、室內消火栓箱232套、室外地下式消火栓3個、水流指示器80個、末端試水裝置63 個、濕式報警閥組18臺、信號蝶閥80個、噴頭12000個、消防水箱2個（A、B座頂層各1個12立方米）、消防水池1個（地下三層500立方米）。

機械防排煙設備。排煙風機39臺、正壓風機22臺、送風機18臺、排煙口97個、正壓送風口113個、控制柜41個、防火閥423個。

消防應急廣播設備。廣播柜1臺、通道選擇器6臺（4通道選擇器2臺、8通道選擇器4臺）、監聽器1臺、功率放大器5臺、操作盤1個。

二、物業管理服務范圍及內容

（一）房屋建筑及附屬設施日常維護；

（二）設備設施運行及日常維護（除電梯及消防系統）；

1. 給排水系統日常運行管理及維護

2. 電氣系統日常運行管理及維護（含避雷設備管理、公共照明系統運行）

3. 供暖系統日常運行管理及維護（不含熱力機組）

4. 中央空調系統日常運行管理及維護（不含制冷機組）

5. 電視天線系統日常運行管理及維護

6. 電熱水器的日常運行管理及維護

7. 液晶顯示屏日常運行管理

8. 樓宇自控系統的日常運行管理

9. 浴室設備的日常運行管理及維護

10. 協助甲方監管電梯系統的日常管理

11. 協助甲方監管消防系統的日常管理

12. 餐廳水、電、熱日常運行管理及維護（不含廚房設備）

13. 公共器具及辦公家具的簡單維修

（三）保潔服務

1.負責公共區域的保潔，包含樓內走廊、衛生間、開水間、電梯間、步行梯、窗口大廳、信訪大廳等區域的保潔，地面停車場及地下車庫的保潔，以及大樓周邊的衛生保潔；

2.負責85套指定房間的入室保潔；

3.負責每年一次外墻清洗；

4.化糞池清掏

（四）會議服務

負責樓內24間會議室、接待室的清潔衛生及各級各類會議的接待服務工作。

（五）秩序維護服務

1.負責公共區域的日常安全巡視；

2.負責信訪大廳的秩序維護；

3.負責停車場及道路的秩序管理。

(六)綠化服務

負責辦公樓2099平方米綠地的維護保養、綠地的衛生保潔以及綠植擺放日常養護工作。

（七）傳達室的接待服務

負責傳達室的登記、核實、問訊、接待等日常管理服務工作。

（八）浴室的管理及服務

對男女浴室進行日常管理服務工作，包括刷卡、浴室的環境清潔、家具及拖鞋等的清洗消毒。

（九）活動室管理及服務

負責辦公樓A座17層活動室進行日常管理及服務工作，包括活動室的環境清潔、器具保管、定時開放等。

（十）洗車房的管理及服務

負責地下三層洗車房的日常管理及服務。

(十一)文印交換管理服務

協助甲方做好辦公樓文印室及機要文件交換的管理服務工作。

(十二)理發室管理服務

協助甲方做好辦公樓理發室的管理及服務工作。

（十三）物業管理服務過程中對突發事件的安全管理；

（十四）工具設備使用與管理。

三、物業管理服務要求及質量標準

（一）房屋建筑及附屬設施管理服務質量標準

1. 確保辦公樓（區）房屋的完好等級和正常使用；

2. 維修中心24小時值班，每班2人；

3. 及時完成各項零星維修任務，一般維修任務不得超過24小時；

4. 每季度對房屋進行一次維護檢查；

5. 每年進行一次房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達到100%；

6. 各種標識完好、有效；

7. 專人負責二次裝修管理并有記錄。

（二）設備設施運行及日常維護服務質量標準

1. 給排水系統日常運行管理及維護

1-1 上、下水等管道、設施及相關閥件

1-1-1 管道暢通、無滲漏水現象；

1-1-2 每日巡視衛生間、開水房及洗漱間，及時維修并做好記錄；

1-1-3 各種設施、相關閥件無跑、冒、滴、漏現象，開關靈活。

1-1-4 注重季節性預防養護，特別是冬季室外各類水管的防凍保溫工作。

1-2 落水管、溝渠、池、井

1-2-1 落水管、溝渠、池、井等使用功能正常，暢通、無堵塞；

1-2-2 室外管井每月巡查一次，發現問題及時維修，并做好記錄；

1-2-3 井蓋及雨水篦子的管理，確保完好無損；

1-2-4 樓內污水池每日巡視并對污水泵作手動啟動檢查；

1-2-5 每年清掏一次化糞池、四次污水池，保證無淤堵；

1-2-6 污水排放達標。

1-3 二次供水及直飲水設備

1-3-1 每日定時巡查、及時維護，并做好記錄；

1-3-2 保持水箱間的清潔衛生，確保無二次污染發生；

1-3-3 每日按要求做好直飲水設備機房的保潔和設備巡視工作；

1-3-4 有供水應急預案并進行演練；

1-3-5 飲水設備機房鑰匙指定專人保管。

1-4 其他

1-4-1 標識完好，制度上墻；

1-4-2 加強日常巡視檢查，保證給排水系統的正常運行；

1-4-3 設備出現故障時，維修人員在10分鐘內到達現場，零修合格率100%，一般故障排除不過夜；

1-4-4 節約用水符合市政府規定的辦公樓節水要求。

2. 電氣系統的日常運行及維護（含避雷設備管理、公共照明系統運行）

2-1 運行管理

2-1-1 統籌規劃，做到合理、節約用電；

2-1-2 維修人員實行持證上崗；

2-1-3 設備出現故障時，維修人員應在15分鐘內到達現場，設備零修合格率達到100%；一般性維修不過夜；

2-1-4 嚴格執行用電安全規范，確保用電安全；

2-1-5 保證避雷設施完好、有效、安全；

2-1-6 各種標識完整有效；

2-1-7 制度完善，執行有力；

2-1-8 有事故應急預案并定期演練；

2-1-9 強電井、低壓配電箱柜每月清潔一次；

2-1-10 按要求對施工單位用電進行監督、檢查和管理。

2-2其 他

2-2-1負責所轄區域的照明、動力系統及電源的安全運行工作；

2-2-2加強日常維護檢修，確保辦公樓宇的照明燈具、開關、閘盒及電氣設備的正常使用；

2-2-3保證夜景照明、法定節假日照明的按時開啟及系統的正常運行；

2-2-4每日按時開關庭院燈及特殊區域的照明燈具；

2-2-5每日根據巡視情況及時維護樓內各種照明燈具；

2-2-6節約用電，符合市政府規定的辦公樓節電要求。

3. 供暖系統日常運行管理及維護

3-1 洗手間、食堂、浴室等熱水供應不間斷；

3-2 按規定的時間供暖，冬季室溫符合國家要求；

3-3 制定事故應急措施和救援預案并演練。

4.中央空調系統日常運行管理及維護

4-1 中央空調系統的運行管理

4-1-1 按機關規定時間運行，室溫符合要求；

4-1-2 制冷期間每日按房間總數的5%抽檢溫度并作記錄；

4-1-3 在運行過程中設備噪音達標，無跑、冒、滴、漏現象；

4-1-4 根據天氣及時調整制冷溫度；

4-1-5 設備和機房整潔；

4-1-6 標識完整有效，記錄清晰、準確。

4-2 中央空調系統的日常維修養護

4-2-1 設備出現故障時，維修人員應在15分鐘內到達現場，零維修合格達到100%，一般性維修不過夜；

4-2-2 每日對空調機房進行巡視檢查；

4-2-3 每月清洗一次過濾網；

4-2-4 空調新風機組過濾棉每年更換一次；

4-2-5 每季度清洗、消毒送風機、風口；

4-2-6 系統換季開、停機時按要求進行保養。

5. 電視天線系統日常運行管理及維護

5-1保證有線電視光纜系統的正常運行；

5-2保證辦公樓各終端點的正常使用；

5-3系統故障及時聯系相關單位解決。

6. 電熱水器的日常運行管理及維護

6-1電熱水器保持潔凈、光亮、無污跡；

6-2保證每日規定時間內的開水供應，定時巡視；

6-3維修及時，無延誤；

6-4嚴格執行操作規程，按規定時間啟動、關閉，不發生安全問題。

7. 液晶顯示屏日常運行管理

7-1每月進行一次徹底清潔，保證正常使用；

7-2系統故障及時聯系相關單位解決。

8. 樓宇自控系統的日常運行管理及維護

8-1每日檢查兩次樓宇自控設備運行狀態；

8-2對樓宇自控設備發出的故障報警處理及時；

8-3故障資料及時存盤；

8-4每月對模塊箱進行巡視清潔；

8-5每季度對系統進行一次檢測。

9. 浴室設備的日常運行管理及維護

9-1保證浴室設備運行正常、安全；

9-2浴室設備出現故障時，維修人員應在15分鐘內到達現場。

10. 電梯系統日常運行管理

10-1確保電梯按規定時間運行；

10-2安全設施齊全有效，電梯內求救警鈴保持正常工作狀態，發現問題及時報告；

10-3對通風、照明及其它附屬設施進行巡查，發現問題及時報告；

10-4保證重大活動時提供專職電梯司機開梯服務；

10-5制定事故應急措施和援救預案并演練。

11. 消防系統日常運行管理

11-1 按時對辦公樓進行消防安全巡查，重點部位加強巡視；

11-2 公共區域設備設施安全、整潔、標識清晰有效；

11-3 如發生火災報警，應立即趕到現場確認，若有火情應及時并通知相關部門及領導，同時協助甲方組織、疏散救火；

11-4 制定火災發生應急預案并每年演練兩次。

12. 餐廳水、電、熱日常運行管理及維護 （參見本標準同項目）

13. 公共器具及辦公家具的簡單維修

13-1確保辦公樓（區）的公共器具及辦公家具完好等級和正常使用；

13-2接到報修，維修人員應在15分鐘內到達現場。

14.其他

14-1樓宇自控室值班人員24小時雙人值守，值班人員熟悉工作內容，嚴格執行《工程服務作業手冊》的相關規章制度和崗位職責，接聽電話態度熱情，解答問題耐心細致，發現問題及時處理并匯報，值班記錄完整詳實。

14-2各級管理人員巡檢有記錄，以備核查。

14-3每月報告一次中環辦公樓設備使用情況，發現問題及時匯報，提出合理化建議。

（三）保潔服務要求與質量標準

1.大堂門廳保潔

1-1 硬質地面無雜物、污跡、水跡，每月對南北門兩側門廳地面石材做結晶保養，每日每隔一小時對地面做推塵清潔，使地面光亮、無腳印；

1-2 玻璃（含玻璃門）無污跡、無水痕、光亮無塵，每周對大玻璃窗清潔一次，對玻璃門每日隨時清潔維護；

1-3 沙發隨時清潔。沙發無塵、無污漬；

1-4 每日及時清洗垃圾桶，桶內垃圾不超過桶身1/3量，及時清倒，做好第一次分揀工作。對垃圾桶內外壁進行及時清潔，使其干凈無污跡；

1-5 消火栓及移動滅火器每周清潔兩次，無塵，擺放位置正確整齊，箱內無雜物；

1-6 擦鞋機無塵，運轉正常及時補充鞋油；

1-7 墻面清潔；

1-7-1 涂料墻面隨時清潔，無污跡、無塵

1-7-2 大理石墻面每兩月清潔一次，光亮無污漬

1-8 其它設施設備（取款機等）每日清潔維護一次，干凈、無塵；

1-9 每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

2.通道與步行梯保潔

2-1 通道每日用墩布及塵推工具進行清潔，地面無水跡、無污跡、無雜物、光亮；

2-2 墻壁設施、地腳線每日清潔擦拭，干凈無塵；

2-3 消防器材每周清潔兩次，擺放位置正確、整齊、無塵；

2-4 每日對步行樓梯進行清潔，先掃后擦再墩地面、臺階（平面、豎面）光亮、無雜物，樓梯扶手無塵；

2-5 通道及步行梯高處風口每月清潔1次，低處風口（小）每日清潔，干凈無塵；

2-6通道及步行梯門每日清潔，干凈無塵；

2-7每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

3.電梯廳保潔

3-1 電梯外門表面光亮無塵，呼梯板指示燈干凈無塵、無印跡，每周一次，定期保養；

3-2 電梯廳墻面下部每日擦拭，每兩月做一次整體清洗（用刮子）；

3-3 電梯廳地面用塵推隨時清潔，光亮、無雜物；

3-4 每日及時清洗垃圾桶桶內垃圾不超過桶身1/3，及時清倒同時做好第一次分揀工作。對垃圾桶外壁進行及時清潔，使其干凈無污跡；

3-5 每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

4.電梯轎廂內保潔

4-1 電梯轎廂內壁光亮、無塵、無印跡；

4-2電梯門底槽干凈無雜物；

4-3每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄

5.扶梯保潔

5-1 扶手表面及兩旁安全板無塵、無污跡、安全板光亮；

5-2 腳踏板、梯階表面無油污、無水跡、無雜物；

5-3 扶梯兩側玻璃每周重點清潔一次，每日維護；

5-4 梯階每月維護，每月對梯階槽做重點清潔一次；

5-5 每周對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

6.水房保潔

6-1 熱水器外側保持光亮、無塵、無水印、無塵；

6-2 機器出現問題及時報修；

6-3 不銹鋼水池及臺面保持干凈、無水垢、無雜物、水龍頭光亮、無水跡；

6-4 陶瓷水池內外側光亮、無污跡、無雜物；

6-5 瓷磚墻面光亮、無污跡；

6-6 墻面設施設備及風口干凈無塵；

6-7 水房衛生每日保潔維護，每周重點清潔一次；

6-8 玻璃隔斷每日清潔光亮、無水印、無塵；

6-9 茶筐、茶桶無茶漬、無雜物，隨時清倒；

6-10 垃圾桶每日清理三次，垃圾袋完整無破損，垃圾桶內外壁無污跡，同時按照垃圾分類要求做好第一次分揀工作；

6-11 每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

7.庭院保潔

7-1 庭院地面無雜物、停車車位無煙頭、無雜物；

7-2 垃圾桶內垃圾每日清潔干凈，定期消毒，同時做好第一次分揀工作，桶內外壁無污跡、光亮無塵；

7-3 每月擦拭院內球形燈及桿兩次；

7-4 每日對外圍區域照明燈及支架進行擦拭保持其光亮度；

7-5 應季及時清掃庭院門前三包區的沙土及落葉，做好掃雪鏟冰工作；

7-6 每周定期擦拭東西出口處伸縮門；

7-7檢查并發現不安全隱患，及時上報；

7-8 保證綠化帶周圍無雜物；

7-9 每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

8.樓層平臺保潔

8-1 平臺地面干凈無雜物；

8-2 玻璃光亮、無雨水痕跡及水垢；

8-3 每周對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

9.外墻清洗及外墻保潔

9-1 外墻清洗、保養后，光亮、防風化，清洗時無遺漏；

9-2 墻體表面無污漬、無積塵，裝飾貼面無破損、無殘缺，雨水管外部無積塵；

9-3 外窗清潔后，光亮清潔透明，玻璃框無積塵，窗臺無污漬及積塵；

9-4 玻璃幕墻清潔后光亮透明，每塊玻璃連接處無積塵；

9-5 風口干凈無塵，坡道防雨棚無積塵；

9-6 指定專人負責檢查外墻清洗質量及安全工作并做好檢查記錄。

10.地下車庫保潔

10-1 車庫地面干凈無雜物，地下二層、地下三層車庫地面定期兩月沖清洗一次，地下一層車庫地面每周清洗一次并設專人維護，隨時清潔；

10-2 車庫設施設備隨時清潔，確保各類標志、路燈表面目視干凈、光亮，頂部管道每半年清潔一次；

10-3 消防器材定期清潔干凈無塵，及時檢查鼠盒內的鼠藥量及擺放位置并且要符合鼠藥投放七要素的要求；

10-4 每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

11.垃圾房管理

11-1 設專人負責清潔垃圾房區域衛生；

11-2 垃圾日產日清，按照垃圾分類要求對垃圾進行二次分揀；

11-3 每日待垃圾外運后對垃圾桶做刷洗清潔消毒工作，并保持垃圾桶標識的完整性；

11-4 垃圾房桶外無散落垃圾，地面干凈無油污，墻面光亮無污跡，垃圾房內無蚊蠅；

11-5 做好垃圾桶清潔消毒記錄級各類垃圾清運記錄；

11-6 每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

12公共區域衛生間保潔

12-1 衛生間門隔板無塵、無污跡；

12-2 鏡面光亮、無水跡，水龍頭光亮無水垢；

12-3 面盆、臺面干凈、光亮、無水跡、無毛發；

12-4 墻面及墻壁安裝的設施設備干凈無塵、無水跡；

12-5 便池恭桶及時沖刷，無異味、無尿堿、無污物，隨時清潔；

12-6 小便池內芳香球不得小于球體的1/3，及時更換；

12-7 紙簍和垃圾桶及時清倒，紙簍內廁紙與桶內垃圾不得超過1/2處，垃圾袋完好無破損；

12-8 不銹鋼及電鍍飾品光亮、無塵、無印跡；

12-9 衛生間內設施無灰塵，上、下水暢通不堵塞；

12-10 頂部及風口無塵，每周清潔一次；

12-11 地面無水跡、無雜物、無毛發；

12-12 及時補充客用品，衛生紙外露下垂10公分，洗手液每次補充量不超過皂液盒深度的1/3；

12-13 烘手器及水源感應器使用正常；

12-14 儲物間工具擺放整齊，無雜物，清潔劑合理使用無囤積；

12-15 衛生間無異味，每周定期消毒一次；

12-16 設備、設施出現工程維修問題及時報修并隨時檢查，以保證設備正常使用；

衛生間保持空氣清新、無異味；

12-18 每日對清潔工作進行檢查，并做初檢、復檢記錄。

13.室內保潔

13-1硬地面：無灰塵、污漬及水漬；清潔頻率1次/每日；

13-2墻壁及天花、燈具：無灰塵、蛛網；清潔頻率1次/周；

13-3辦公桌椅、茶幾：桌面整齊，無垃圾，無灰塵及水漬；清潔頻率1次/日；

13-4 地毯：無污漬、灰塵；清潔頻率：吸塵1次/周，清洗1次/季度；

13-5 垃圾簍：垃圾袋套裝牢固，垃圾盛裝量不超過2/3；清潔頻率1次/日；

13-6門、窗臺及玻璃：無水漬及灰塵、手印；清潔頻率：1次/日；

13-7衛生間

13-7-1 地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮。清潔頻率：1次/日；

13-7-2 天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網，目視墻壁干凈。清潔頻率：1次/周；

13-7-3 便器潔凈無黃漬。清潔頻率：1次/日；

13-7-4 室內無異味、臭味。

13-8衛生潔具：光亮，無手印；清潔頻率：1次/日；

13-9電器：外觀無灰塵；清潔頻率：1次/日；

13-10文件柜及家具：無灰塵、污漬及手印；清潔頻率：1次/日；

13-11風口：無灰塵，無蛛網，清潔頻率：1次/半年；

13-12打開水：每天早8：30之前打好開水；

13-13服務人員要求：雙人入室服務，具有保密意識，上班前半小時完成上述工作。

（四）會議服務質量標準

1.會議預定

以電話或會議預訂單的形式接受會議預定,根據主辦方的需求，快速、準確對會議室進行合理調配，并及時進行記錄。

2.會前準備

2-1 提前布置好會場（重要會議提前40分鐘，其它會議提前30分鐘，特殊會議根據主辦方要求時間準備），會場布置要符合主辦方的要求,會場整潔、大方、布置有序、會標大小、顏色協調，擺臺合理。

2-2 茶葉、器皿、開水要有專人看管，確保安全使用。

2-3 提前調節好會場內的燈光、音視頻設備，保證會議室的設施設備處于良好狀態。

2-4 開啟空調，并按規定調節好室內溫度。

2-5 根據主辦方需求，設置崗位、安排服務員上崗服務。

3.會中服務

3-1 隨時為來客提供引領服務。要求服務人員站姿統一規范，微笑服務并使用服務敬語。

3-2 接待人員著裝統一整齊，儀表端莊；具有保密意識。

3-3 按服務順序適時為客人提供茶水服務，兩人以上上水時，步調一致，整齊劃一。

3-4 及時周到提供茶水服務，20分鐘續水一次。

3-5 主席臺發言人更換時，立即換水。

3-6 保密性會議會前5分鐘將水上好，中間不打擾。

3-7 室內溫度適宜。

3-8 隨時做好處理突發事件的準備。

4.會后整理

4-1 仔細檢查會場，看是否有客人遺忘的物品和文件等，如發現應立即與會議主辦單位溝通，并進行登記。

4-2 檢查設備設施有無損壞，做好記錄。如有損壞，立即與會議主辦單位溝通并報告甲方。

4-3 整理會場，收回會議用具，并進行清洗消毒。

4-4 收集本次會議的各種服務信息歸類、分析、整理并存檔，發現問題找出規律性的東西，

作為提高會議服務質量的依據。

5.會議用具清洗及消毒

5-1 器具消毒：每次使用后消毒，采用雙消毒，要求表面干凈光亮，無污漬、水漬。

6.會議室衛生清潔

6-1 地毯：無污跡、無雜物、無水漬、無異味、不潮濕；吸塵1次/周，清洗1次/季度。

6-2 墻壁、地角線、頂棚：無污跡、無灰塵、無蛛網；地腳線每周清潔兩次，墻面、頂棚每月除塵一次。

6-3 門、窗：無污跡、無灰塵、門窗玻璃明亮，無水跡，窗簾無褶皺，無污漬；門窗表面每日清潔一次，玻璃內表面每月清潔一次，窗紗每半年清洗一次，窗簾每年清洗一次。

6-4 桌椅：無污跡、無灰塵、無水漬，碼放整齊，布藝沙發表面清洗一次/季。

6-5 會議用品：無塵、保溫瓶清潔光亮，杯具無水跡，手印，每次使用后立即清洗消毒。

6-6 設施設備：表面無污跡、無灰塵、無油跡、電話消毒1次/周。

6-7 室內裝飾品：無污跡、無灰塵、無雜物、無異味，擺放位置符合審美要求。

7.對會議設備技術人員工作要求

7-1 按照會議議程及時做好音視頻等服務的相關準備工作，嚴格按照操作規程操作。

7-2 會議設備技術人員會前提前30分鐘到崗，會議期間不得擅自離開音控室或會議區域。

7-3 每次使用音視頻設備后，及時關閉所有用電設備電源，確保設備安全有效使用。

7-4 定期檢查音視頻設備，出現問題屬會議設備技術人員職責范圍內的應及時排除，需專業維修時應立即報修，不能私自拆卸，確保設備始終處于良好狀態。

7-5 每周清掃會議設備一次，無污跡、無灰塵、無蛛網。

（五）秩序維護服務質量標準

1.車場管理

1-1西門車場

1-1-1只準有車證的車輛停放，其他車輛經管理處批準可臨時停車；

1-1-2車輛出入登記；

1-1-3車輛擺放整齊；

1-1-4夜間車輛開出時，接到電話及時到崗放行。

1-2北門車場

1-2-1只準有車證的車輛停放，其他車輛經管理處批準可臨時停車；

1-2-2指揮準確，出入順暢；

1-2-3車輛擺放整齊。

1-3南門車場

1-3-1只準有車證的車輛停放，其他車輛經管理處批準可臨時停車；

1-3-2指揮準確，出入順暢；

1-3-3車輛擺放整齊。

1-4地下車場

1-4-1指揮準確，出入順暢；

1-4-2車輛擺放整齊；

1-4-3巡視認真。

2.信訪大廳

2-1文明引導；

2-2維持大廳日常工作秩序；

2-3發現問題及時向有關部門匯報，并協助各方做好工作。

3.公共區域的日常安全檢查巡視及日常管理

3-1按照巡視路線做好每日巡視工作；

3-2發現安全隱患，有責任及時制止，并第一時間向項目部值班室匯報，做好相關記錄；

4.內務整潔，按計劃訓練；

5.文明執勤，保持良好形象；

6.制定治安預案、交通預案、消防預案、群體上訪預案等并做演練。

(六)綠化服務要求及標準

1-1辦公樓公共區域花盆內干凈整潔，無雜物。

1-2花木定期修剪，修剪要整齊，葉面干凈無塵，無枯枝黃葉。

1-3澆水、殺蟲、施肥要及時有效。

1-4綠地養護方法恰當，植被充分，無裸露土地；花草樹木生長正常，無枯枝死杈及病蟲害現象，綠地管理養護措施到位，無破壞、踐踏及占用現象。

1-5綠化垃圾按規定及時清運。

（七）傳達室管理服務要求及標準

1-1按規定著裝，儀表端莊，佩戴胸卡，精神狀態良好；

1-2服務態度熱情周到，微笑服務，“請”字當頭；

1-3對來訪人員接待周到、答詢準確、全面，快速辦理各種登記，且登記有效、準確無誤；

發現問題及時與有關部門聯系。

(八)浴室管理服務要求及標準

1-1保證浴室按時開放；

1-2做到準確刷卡計價；

1-3浴室內設施設備出現工程維修問題及時報修并隨時檢查水龍頭防止跑、冒、滴、漏，確保浴室的正常使用；

1-4按照要求做好室內衛生清潔及物品的消毒工作；

1-5加強節約能源服務意識。

(九)活動室管理服務要求及標準

1-1保證活動室按時開放；

1-2 提醒進入活動人員愛護室內設施；

1-3 管理好室內體育器材。

1-4 做好室內的衛生保潔工作。

(十)洗車房管理服務要求及標準

1-1 保證洗車房按時開放；

1-2 對清洗車輛做好登記；

1-3 定期對設備進行清潔，發生故障及時與廠家溝通解決。

（十一）文印交換管理服務及標準

1-1協助甲方做好文印室及機要文件交換人員的日常管理工作；

（十二）理發室管理服務及標準

1-1協助甲方做好理發室人員的日常管理工作；

（十三）物業管理服務過程中對突發事件的安全管理的要求

制定突發事件安全管理應急預案措施，目標明確、程序規范、內容全面、措施可操作性強，并進行有針對性的演練。

（十四）工具設備使用與管理

甲方提供給物業單位使用的機械設備及工具，物業單位要定期維護、保養，如出現人為或操作不當損壞，由物業單位負責賠償。

四、對物業單位人員的要求

1.??項目負責人應為大學本科以上學歷，有五年相關業績經驗。

2.??中標后本項目負責人未經甲方同意不得更換。

3.??工程維修人員及會議設備技術人員須持有相應崗位證書。

4.??做好工作人員上崗前的安全和保密管理教育、禮貌用語、消防安全知識的培訓工作。統一著裝，佩帶工號，干凈整潔，儀表儀容符合服務行業的要求。

5.??定期對工作人員進行培訓考核，對考核不合格者需進行再培訓，并根據甲方意見進行人員調整。有規范的培訓考核制度。

6.??物業單位人員政治可靠、業務熟練、工作責任心強，能忠于職守，有吃苦耐勞的精神。

7.??物業單位人員身體健康（相應崗位人員提供健康證），相貌端正，舉止優雅，能夠適應本工作崗位的相應要求。

五、對物業管理的招標要求及特別說明

1.??本項目人員需求：總計不少于126人，其中：項目負責人1人，綜合文員2人，工程維修不少于20人（含主管2人），衛生保潔不少于57人（含主管1人），會議服務不少于24人（含主管1人、會議設備技術人員1人），安保服務不少于14人，文印交換人員不少于6人，理發師不少于2人。

2.??本項目服務要求及費用中不含：

---能源費